La Magia de la Bancarrota de Capítulo 13

Tengo malas noticias. Tengo buenas noticias.

La mala noticia es que los precios de las casas han sufrido una seria devaluación—hasta un 50% en los suburbios más distantes.

La buena noticia es que este es el momento perfecto para eliminar las segundas (y terceras) hipotecas sobre las casas, así como para modificar la primera hipoteca, cancelar tarjetas de crédito y reducir los préstamos vehiculares al precio real del vehículo usando el poder de la bancarrota de Capítulo 13.

Preguntas y Respuestas

¿En qué consiste la bancarrota de Capítulo 13?

La bancarrota de Capítulo 13 es muy diferente y tiene mucho más fuerza que la bancarrota común de Capítulo 7 que la mayor parte de la gente conoce. El Capítulo 7 es una liquidación. De hecho, el deudor le dice a la Corte: “Esto es lo que debo. Esto es lo que poseo. Por favor descárgueme de lo que debo y yo entregaré lo que poseo”. Por supuesto, si el abogado realiza una cuidadosa evaluación, en la mayoría de los casos de Capítulo 7 la persona no pierde nada porque cualquier propiedad de valor estará protegida por las exoneraciones permitidas bajo la ley del Estado a fin de evitar dejar a las personas en la indigencia. El valor de cualquier otra propiedad que la persona posea estará por debajo del monto de los préstamos y por lo tanto carecerá de valor en la bancarrota.

¿Por qué es diferente el Capítulo 13?

Por otro lado, el Capítulo 13 es una bancarrota de reorganización. Se le conceden a la persona derechos extraordinariamente poderosos que no se otorgan en el Capítulo 7. Entre los más importantes está el poder de forzar modificaciones de tipos específicos de préstamos sin el consentimiento de las entidades financieras. Para la persona que quiere conservar un colateral en particular, tales como una casa, un vehículo o un equipo, una de las primeras metas en cualquier caso de Capítulo 13 será modificar dichos préstamos para rebajar el saldo total del préstamo al valor actual del colateral, reducir la tasa de interés a una tasa ligeramente superior a la del mercado, y cambiar la extensión (plazo del plan de pago del préstamo) para que los pagos estén a su alcance.

¿Cómo funciona?

En el Capítulo 13 la persona reúne y revela toda su información financiera incluyendo bienes, obligaciones, ingresos, gastos y cualquier transferencia reciente de propiedades. Luego, dentro de las reglas del Capítulo 13, la persona propone un plan de reorganización en el que indica lo que hará respecto a sus deudas, incluyendo las modificaciones que propone para los préstamos respaldados por colaterales, así como el pago mensual que piensa que puede efectuar cómodamente durante el plazo de 3 a 5 años del plan, y que cumple con los requisitos mínimos de la ley.

¿Puede darme un ejemplo de cómo funciona una bancarrota de Capítulo 13 típica?

Este es un escenario más o menos típico. La persona tiene una casa que compró en el 2006 bajo el llamado plan “80/20” en $500,000 y cuyo valor actual es de $350,000. El saldo y los pagos en la primera y segunda hipotecas son, respectivamente: $400,000 al 8% ($3,200 al mes) y $100,000 al 10% ($878 al mes). Debe $18,000 en pagos atrasados sobre la primera hipoteca. Adicionalmente tiene un vehículo que compró en el 2005, del que debe $25,000 al 10% de interés ($532 al mes), y cuyo valor actual es de $8,000. Ha amasado $50,000 en deudas de tarjetas de crédito, préstamos personales y facturas sobre los cuales efectúa el pago mínimo de $700 al mes. Sus ingresos han disminuido pero le gustaría conservar el vehículo y su casa si puede encontrar una forma aceptable de hacerlo.

Para esta persona se propondría un plan que consistiría en lo siguiente:

  • Modificar la 2ª hipoteca y transformarla en una deuda sin garantía (similar a la de las tarjetas de crédito, facturas, etc.)
  • Modificar el préstamo vehicular reduciendo el saldo al valor actual de $8,000 y la tasa de interés a la tasa preferencial más uno (5%)
  • Pagar a todos los acreedores sin garantía un dividendo del 2%, que es lo máximo que puede pagar cómodamente.

Antes de que la Corte confirme el plan de Capítulo 13, los pagos se verían como sigue:

1ª hipoteca: $3,200
2ª hipoteca: - 0 –
Vehículo: - 0 –
Deuda sin garantía: - 0 -

Subtotal: $3,200 al mes

Plan de Pago de Capítulo 13: $160 al mes ($151 (préstamo vehicular modificado) más $17 (dividendo para deudas sin garantía)

NUEVO TOTAL: $3,368 al mes

Además, una vez que la persona completa su plan y obtiene una orden de descarga de la Corte habrá reducido su deuda total original como sigue:

2º préstamo hipotecario: -$100,000
Saldo del préstamo vehicular: -$17,000
Deuda sin garantía: -$50,000

TOTAL: -$167,000

¿Cuáles son las ventajas?

Mediante la reorganización la persona ha podido conservar el colateral que deseaba conservar y ha logrado que sus pagos mensuales estén a su alcance. Rebajó el préstamo vehicular a su valor actual y redujo la tasa de interés, disminuyendo efectivamente el pago mensual de su vehículo de $532 a $151—un ahorro de $381 al mes. Redujo la deuda total de la casa en $100,000 y logró que se acerque más a su valor actual. El flujo de salida de dinero se redujo en $1,942 al mes; sin embargo, la persona todavía vive en la misma casa y maneja el mismo vehículo.

En su ejemplo, ¿por qué no se restaron $50,000 de los $400,000 de la primera hipoteca para acercarse al valor actual de $350,000 de la casa?

Hasta el momento de este escrito existe todavía una importante restricción legal sobre el poder del Capítulo 13 para modificar las hipotecas. La ley actual establece que un plan de Capítulo 13 puede proponer la modificación de deudas garantizadas, excepto en el caso de una deuda “ garantizada solamente por un interés garantizado en propiedad real que es la residencia principal del deudor”. (Se añade énfasis).

Preste especial atención a las palabras de esta prohibición y en particular a las palabras subrayadas. Las Cortes interpretan este estatuto muy estrechamente de manera que las situaciones fuera de estas palabras son excepciones muy importantes a esta regla y ampliamente utilizadas.

¿Puede darme un ejemplo de excepción?

La excepción más importante involucra la palabra “garantizado/a”. Para la mayoría de las Cortes de Bancarrota, incluyendo las cortes de bancarrota de Maryland y Virginia, una hipoteca que no tiene ninguna garantía , tal como una segunda (y tercera) hipoteca sobre una propiedad que se ha devaluado por debajo del saldo de la primera hipoteca no está protegida por la prohibición y por lo tanto puede modificarse bajo el Capítulo 13. Entre los abogados de bancarrotas, eliminar los gravámenes de las hipotecas no garantizadas se conoce como “strip off” (desmantelamiento) y se hace frecuentemente en casos en los que esta oficina ha trabajado. Eso es precisamente lo que se hizo con la segunda hipoteca en el primer ejemplo de estas Preguntas y Respuestas.

¿Existen otras excepciones importantes?

Sí, la excepción a la prohibición de modificar la hipoteca de una casa no se aplica a la propiedad alquilada (ya que el préstamo no se hace sobre la residencia principal del deudor). En el Capítulo 13 la persona tiene derecho a modificar las hipotecas de propiedades alquiladas reduciéndolas al valor actual de la propiedad, así como de rebajar la tasa de interés ligeramente por encima de la tasa preferencial. Sin embargo, otra ley sobre bancarrotas requiere que el préstamo, conforme a como sea modificado, se pague en su totalidad dentro del plazo del plan, que legalmente no se puede extender más allá de 5 años, lo que frecuentemente hace que esta modificación sea impracticable.

¿Existen instancias en las que es posible la modificación de un préstamo sobre una propiedad alquilada?

Sí, pero generalmente tendría que ser en situaciones en las que el valor de la propiedad se ha depreciado tanto que el total del préstamo podría pagarse en 5 años. De hecho, ese es el caso de algunos condominios en ciertas zonas locales.

En particular este tipo de modificación de la bancarrota puede funcionar para la persona que tiene “crédito prestado” de otra persona, de modo que la persona que vive en la casa es realmente un inquilino de la persona que “prestó el crédito” a la otra.

En un caso revisado por esta oficina una hija “prestó” su crédito a su madre para que pudiera comprar un condominio. El condominio se compró en $270,000 pero se había depreciado a $70,000. Los pagos eran de $2,200 al mes. La madre no podía pagar y la propiedad estaba lista para ir a remate. El remate se detendría inmediatamente al solicitar una bancarrota de Capítulo 13. El préstamo sería modificado y la entidad financiera forzada a tomar el valor de la casa, $70,000, a aproximadamente la tasa preferencial más uno (5%). Los pagos bajarían a aproximadamente $1,400 al mes y la residencia podría estar pagada en 5 años, en vez de 30 años, ahorrando cientos de miles de dólares en intereses devengados durante esos años.

De muchas maneras esto equivale a comprar la propiedad a precio de ganga, en condiciones financieras para las cuales no podrían calificar nunca si estuvieran pidiendo un nuevo préstamo debido a que el historial de crédito del solicitante estaría seriamente deteriorado.

Otras excepciones importantes a la restricción de modificaciones de la hipoteca de la residencia principal incluyen:

  • Casas rodantes. (La mayoría de las cortes, incluyendo la Corte de Apelaciones del 4º Circuito, no consideran una casa rodante como “propiedad real” y por lo tanto no está sujeta a la prohibición de modificación del préstamo de la residencia principal.)
  • Préstamos hipotecarios que están garantizados no sólo por la casa sino también por otra propiedad real o propiedad personal. (Este préstamo no estaría garantizado “sólo” por la residencia principal.)
  • Gravámenes sobre la residencia principal que no son “un interés garantizado” (gravámenes por consenso) dentro de la acepción del código de bancarrota, tales como gravámenes tributarios, gravámenes por sentencias judiciales, o gravámenes por aspectos mecánicos.
  • Gravámenes sobre préstamos que madurarán antes del fin del plan del Capítulo 13. (Esta es una situación poco común, pero la intención es ayudar a la persona que ha pagado casi el total del valor de la casa.)

¿Qué es lo que se puede hacer, entonces, con la primera hipoteca sobre una residencia principal si no puede ser modificada forzosamente en el Capítulo 13?

Existen aún otras opciones. Por ejemplo, nada dentro de la ley impide que una entidad financiera acuerde una modificación voluntaria con el propietario de la casa, y en efecto, algunos de nuestros clientes lo han hecho. El plan de Obama fomenta la modificación en la bancarrota. Usualmente el principal del préstamo no se reduce, pero la entidad financiera puede reducir voluntariamente la tasa de interés o, en el caso de hipotecas ajustables, convertir el préstamo a una hipoteca de 30 años con tasa fija. Finalmente, si el propietario de la casa desea asumir una posición particularmente agresiva y el préstamo tiene defectos legales tales como violaciones a la Veracidad en los Préstamos o al Acta de Procedimientos en Convenios Inmobiliarios, las violaciones pueden litigarse en la corte de bancarrotas y usarse como palanca para forzar un acuerdo a fin de lograr una modificación más favorable.

¿Cómo se compara el Capítulo 13 a una modificación del préstamo?

Debe tenerse en cuenta que ambas opciones pueden utilizarse. No es una situación de “una u otra”. Se puede perseguir la modificación de un préstamo durante la bancarrota, mientras que está bajo la protección de la corte, o aún después de que se haya rechazado una modificación a su alcance. (Usted puede volver a solicitar una modificación). La verdad es que la mayoría de las personas son mejores candidatos para una modificación durante o después de un proceso de bancarrota porque su relación deuda-ingreso total, un factor importante que los bancos toman en cuenta, mejorará porque los solicitantes no tendrán las obligaciones mensuales asociadas con segundas hipotecas, pagos de vehículos o tarjetas de crédito.

Finalmente, mientras las modificaciones son puramente voluntarias de parte de la entidad financiera, las modificaciones en la bancarrota no lo son. Existe un conjunto de reglas muy claras bajo las cuales la Corte determina las modificaciones y las entidades hipotecarias están obligadas a respetarlas.

¿Qué quiere decir “hasta el momento de este escrito” cuando se refiere a la restricción actual sobre las modificaciones hipotecarias para una residencia principal durante la bancarrota?

Un proyecto de ley respaldado por el Presidente Obama (y la Asociación de Abogados de Bancarrotas de Consumidores en cuyo nombre esta oficina abogó ante los legisladores) que hubiera otorgado a los jueces de bancarrotas más poderes para reconsiderar las hipotecas fue aprobado en la Cámara de Representantes, pero luego el Senado lo rechazó. Hasta el momento de este escrito se habla en el Congreso de someter nuevamente a votación este proyecto de ley, especialmente considerando el hecho de que las modificaciones de parte de las entidades hipotecarias no están llegando a suficientes propietarios de casas en dificultades. Si se aprueba el proyecto los propietarios de casas podrán “desmantelar” la segunda hipoteca y reducir así el saldo de la primera hipoteca al valor actual de la propiedad—un resultado que los propietarios de casas sumergidos en deudas desean y que se necesita desesperadamente para detener la creciente oleada de casas abandonadas. El valor de casi una cuarta parte de las casas a nivel nacional es menor que el de la deuda hipotecaria y esa realidad es ciertamente un gran incentivo para que los propietarios devuelvan su propiedad al banco. Manténganse atentos a futuros acontecimientos.

Conclusión

El Capítulo 13 presenta otra opción para la persona que se encuentra en dificultades económicas, que desea conservar el colateral que garantiza sus deudas (tales como una casa o un vehículo) y que desea hacer pagos dentro de su alcance, eliminando a la vez, en muchos casos, parte de la deuda sobre la propiedad.

La intención de este artículo es servir solamente como una guía general y no como una asesoría legal específica. Sírvase ponerse en contacto con nuestra oficina para pedir una cita a fin de conversar sobre su situación.

El autor se encuentra asimismo a disposición para realizar presentaciones en su empresa o en su organización.

© 2008 Edward González

El abogado Edward González enfoca su práctica legal en temas financieros para individuos y pequeñas empresas. Trabajó para el Servicio de Rentas Internas (IRS), donde obtuvo experiencia tributaria. Su formación legal la adquirió en el Centro de Leyes de la Universidad Georgetown, donde se le otorgó el título de Abogado en 1988 y una Maestría en Ley Tributaria en 1991. Además de sus estudios de leyes ha realizado estudios de Contabilidad, Finanzas Corporativas y ha completado con éxito todos los requisitos para una licencia de Agente de Bolsa. Ha conducido seminarios legales sobre leyes tributarias y de bancarrota.

Ha estado en la práctica privada desde 1993 llevando casos en las Cortes de Virginia, el Distrito de Columbia, Maryland y Cortes Federales y de Bancarrota para el Distrito de Columbia, Distrito Este de Virginia y la Corte Tributaria de los Estados Unidos.